第一章 總則
第一條為貫徹落實重慶市人民政府關(guān)于開展租賃住房貸款支持計劃試點工作要求，根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于同意重慶市開展租賃住房貸款支持計劃試點的復(fù)函》(銀函〔2024〕8號)、《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(渝府辦發(fā)〔2022〕21號)文件精神，按照《重慶建工投資控股有限責(zé)任公司投資管理辦法》等相關(guān)制度，結(jié)合公司實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱批量收購商品房，是指公司市場化批量收購用于租賃住房的商品房的經(jīng)濟(jì)行為。
第三條批量收購商品房工作應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：
(一)市場化原則。公司面向市場進(jìn)行商品房批量收購。交易各方在自愿、平等的前提下，以市場價格為基礎(chǔ)，公開、公平、公正開展交易。
(二)法治化原則。嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)、國資監(jiān)管規(guī)定有關(guān)要求，明確程序、逐級決策，確保收購事宜合法合規(guī)。
(三)規(guī)范化原則。批量收購商品房按照租賃住房收購要求條件嚴(yán)格執(zhí)行，并納入重慶建工投資控股有限責(zé)任公司(以下簡稱“建工控股”)年度投資計劃管理。
第二章 房源條件
第四條批量收購商品房的房源以位于重慶市中心城區(qū)的“一點四區(qū)”周邊整幢、整單元商品房為主?？缮倭渴召從塥?dú)立管理、條件優(yōu)越的整層商品房。房源周邊一公里內(nèi)有軌道交通站點且公共服務(wù)配套設(shè)施成熟的可優(yōu)先考慮。
重慶市中心城區(qū)指渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)行政所轄范圍(含重慶市兩江新區(qū)與重慶市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍)。
“一點四區(qū)”指軌道交通站點和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、醫(yī)院院區(qū)。
第五條房源以單套建筑面積不超過90㎡的商品房為主。
第六條房源應(yīng)當(dāng)達(dá)到銷售條件且權(quán)屬清晰，滿足金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款要求。房屋不得存在查封等限制交易的情況;房屋所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利的歸屬應(yīng)當(dāng)明確、清晰、無爭議。
第七條房源在具備第四條至第六條所規(guī)定條件的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)同時達(dá)到以下要求：
(一)房源必須為現(xiàn)售商品房。房源在簽訂正式批量收購協(xié)議前應(yīng)當(dāng)已完成商品房竣工聯(lián)合驗收意見書、取得商品房實測面積報告、獲得或在交易前能夠取得該房源國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記(商品房棟證)，且沒有與房源直接相關(guān)的法律糾紛案件。
(二)房源未納入政府土地征收或儲備計劃。
(三)房源在簽訂正式批量收購協(xié)議前，應(yīng)當(dāng)與房源產(chǎn)權(quán)單位協(xié)議落實物業(yè)管理事宜。
第三章 計劃管理
第八條批量收購商品房應(yīng)當(dāng)納入公司年度投資計劃，依照市國資委、建工控股投資管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條公司收儲部門每年11月編制下一年度批量收購計劃，經(jīng)公司“三重一大”集體決策后，報建工控股審批。
第十條年度批量收購計劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)房產(chǎn)收購的方向、目的;
(二)房產(chǎn)收購規(guī)模及收購后資產(chǎn)負(fù)債率水平;
(三)投資結(jié)構(gòu)分析;
(四)收購資金來源;
(五)收購房產(chǎn)情況(包括收購房產(chǎn)內(nèi)容、投資額、投資預(yù)期收益、投資期限等)。
第十一條確需追加投資額度的，經(jīng)公司“三重一大”集體決策后，按建工控股投資管理辦法規(guī)定報送審批。
第四章 房源征集與篩選
第十二條公司應(yīng)當(dāng)公開征集符合條件的房源，在重慶市公共資源交易網(wǎng)(www.cqggzy.com)發(fā)布公告。
第十三條 公司公告應(yīng)當(dāng)指定資料收發(fā)電子郵箱，并要求意向出讓方將項目情況簡介、擬出讓房源清單、房源出讓報價、房源出讓承諾書、房源權(quán)屬證明材料等資料發(fā)送至該指定電子郵箱。
第十四條資產(chǎn)收儲部門負(fù)責(zé)梳理征集到的房源資料，并牽頭對征集房源資料合規(guī)性及房源地理位置、交通狀況、物業(yè)形態(tài)、周邊環(huán)境、生活配套設(shè)施、房屋狀況等條件，進(jìn)行審查和初步篩選。對于征集到的同區(qū)域、同地段、同類型的房源，以承諾出讓報價最低為入選條件。
第十五條初步篩選符合條件的房源納入公司房源儲備庫管理，公司通過電子郵件形式通知出讓方。
第五章 收購論證及立項審批
第十六條納入房源儲備庫的房源，資產(chǎn)收儲部門、資產(chǎn)運(yùn)營部門分別對房源進(jìn)行摸底調(diào)查并形成調(diào)查報告。
第十七條財務(wù)部門依據(jù)資產(chǎn)收儲部門、資產(chǎn)運(yùn)營部門出具的調(diào)查報告，提取報告中的市場租金價格，結(jié)合裝修成本、配套成本、運(yùn)營成本等數(shù)據(jù)，測算房源收購價格。
第十八條房源價格采用收益法進(jìn)行測算，并結(jié)合房源交通便捷性、周邊配套情況、房屋自身特性、市場參考價等影響因素，對房源價格進(jìn)行修正，得出收購測算價格。
第十九條房源收購測算價格公式及測算步驟：
(一)測算公式：P=[P1﹡(1+X%)+C]﹡60%+(M﹡λ)﹡40%;
(二)測算步驟：
1.確定測算基礎(chǔ)價
(1)根據(jù)房源運(yùn)營期租金收益、裝修配套成本、運(yùn)營成本、資金成本、稅費(fèi)等現(xiàn)金流參數(shù)，按照30年期國債利率3%折現(xiàn)，得出租金收益基礎(chǔ)價P1。
(2)根據(jù)房源交通及周邊配套情況、自身特性的修正指標(biāo)得到修正得分X，通過X對P1進(jìn)行修正，得出修正價。
(3)根據(jù)房屋建造成本，考慮通貨膨脹率、房屋剩余使用年限，確定房屋殘值折現(xiàn)C。
(4)根據(jù)修正價與殘值折現(xiàn)得出測算基礎(chǔ)價。
2.確定市場價
(1)根據(jù)房源同區(qū)位、同房齡的相似房源近半年內(nèi)的平均成交單價確定市場參考價M。
(2)根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的重慶市半年內(nèi)住宅銷售價格指數(shù)(HPI)，確定市場參考價修正系數(shù)λ，通過市場參考價修正系數(shù)λ對市場參考價M進(jìn)行修正，確定市場價。
3.確定收購測算價格
取測算基礎(chǔ)價和市場價的加權(quán)平均值(分別為60%和40%)，確定收購測算價格P。
房源收購測算價格的測算按照公司《租賃住房批量收購價格測算規(guī)則》執(zhí)行。
第二十條對于出讓方報價在房源收購測算價格一定區(qū)間內(nèi)的房源，資產(chǎn)收儲部門就交易價格進(jìn)行初步協(xié)商;財務(wù)部門負(fù)責(zé)對接金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)就該房源是否具備放貸條件進(jìn)行初核。
第二十一條對于金融機(jī)構(gòu)初核具備放貸條件且各方就交易事宜達(dá)成一致意見的，交易各方簽訂批量收購框架協(xié)議;公司履行收購立項報批程序。
金融機(jī)構(gòu)初核不具備放貸條件或各方就交易事宜無法達(dá)成一致意見的，終止該房源收購流程。
第二十二條資產(chǎn)收儲部門應(yīng)當(dāng)及時更新房源儲備庫臺賬。
第二十三條通過收購論證的項目，資產(chǎn)收儲部門根據(jù)批量收購框架協(xié)議形成房源收購立項報告，通過公司立項審批流程后確定立項。未通過審批的，終止該房源收購流程。
第六章 組織實施
第二十四條經(jīng)立項審批的項目，資產(chǎn)收儲部門牽頭組織開展項目可行性研究、資產(chǎn)評估備案工作。財務(wù)部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)評估、推進(jìn)項目融資工作。策劃部門負(fù)責(zé)開展法律審查，出具法律意見書、法審意見。
第二十五條可行性研究機(jī)構(gòu)由公司優(yōu)選確定，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由公司會同金融機(jī)構(gòu)協(xié)商后按規(guī)定程序選定，法律意見書由公司聘請律師事務(wù)所或公司法務(wù)部門出具。
第二十六條公司收到可行性研究報告、評估報告、法律審查意見后，即組建收購談判工作組，由分管投資運(yùn)營的副總經(jīng)理為組長，業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人為組員。公司可根據(jù)談判進(jìn)展情況充實談判力量。
談判工作組成員應(yīng)當(dāng)充分溝通、密切協(xié)作;恪守職業(yè)道德，對公司談判意圖和策略嚴(yán)格保密。
第二十七條談判工作組應(yīng)當(dāng)就該項目房源收購價格、交房時間、交房標(biāo)準(zhǔn)、付款條件、稅費(fèi)承擔(dān)、質(zhì)量保證、物業(yè)管理、違約責(zé)任、爭議的解決等事宜，與出讓方進(jìn)行協(xié)商。
第二十八條談判工作組組長應(yīng)當(dāng)組織制定談判內(nèi)容清單及時間計劃表，由交易各方共同確定。
第二十九條每輪談判完成時，都應(yīng)當(dāng)確定本輪談判達(dá)成的共識及下一輪談判的內(nèi)容，并形成會議記錄，由各方談判代表簽字確認(rèn)。項目談判完成后，該項目所有談判會議記錄原件均應(yīng)當(dāng)作為收購資料歸檔保存。
第三十條談判工作組應(yīng)當(dāng)將談判進(jìn)展情況以書面形式及時報告公司。談判過程中涉及重大問題的，應(yīng)當(dāng)提請公司組織有關(guān)部門、專家進(jìn)行專題論證，提供論證意見。
第三十一條項目收購價格不得高于其評估價格。
第三十二條談判工作組應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理事宜進(jìn)行談判，須交易各方及物業(yè)管理公司共同參與，達(dá)成協(xié)議后作為附件納入批量收購商品房協(xié)議。
第三十三條付款條件及支付比例。原則上為： 在批量收購商品房協(xié)議生效且租賃住房貸款獲批的前提下，出讓方取得房源竣工聯(lián)合驗收意見書、完成房屋網(wǎng)簽備案及預(yù)告登記，三方簽署物業(yè)管理協(xié)議后15個工作日內(nèi)支付收購總價的20%。 出讓方完成房屋驗收移交、房屋不動產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢、開具發(fā)票、滿足收購協(xié)議約定的其他條件且公司為實現(xiàn)本次交易向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請的融資貸款資金已到賬后15個工作日內(nèi)，公司向乙方支付至收購總價的95%。 剩余5%尾款，在房屋交付使用期滿兩年、無其他爭議且金融機(jī)構(gòu)貸款上賬后15個工作日內(nèi)一次性無息支付。 第三十四條談判工作完成后，按照各方達(dá)成的共識，資產(chǎn)收儲部門牽頭形成收購方案上報公司審批。收購方案主要包括以下內(nèi)容：
(一)標(biāo)的物基本情況。包括地理位置、交通條件、物業(yè)形態(tài)、周邊環(huán)境、生活配套設(shè)施、房屋狀況等。
(二)標(biāo)的物收購后的發(fā)展定位建議。
(三)主要風(fēng)險分析及對策。應(yīng)當(dāng)對標(biāo)的物運(yùn)營過程中可能存在的風(fēng)險進(jìn)行分析并提出對策，明確主要控制環(huán)節(jié)和關(guān)鍵控制點，落實責(zé)任部門。
(四)項目融資方案。
(五)擬簽訂的批量收購商品房協(xié)議文本。
(六)其他資料。包括可行性研究報告、資產(chǎn)評估報告、法律意見書、物業(yè)管理協(xié)議等。
第三十五條 收購審批流程。資產(chǎn)收儲部門發(fā)起收購審批流程，經(jīng)業(yè)務(wù)部門評審會簽，分管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)總監(jiān)審核，總經(jīng)理、董事長審批通過后，辦公室按照公司《章程》以及“三重一大”事項集體決策制度規(guī)定的決策程序，提交決策。
第三十六條 收購決策流程
(一)會議決策。按照黨支委會、經(jīng)理辦公會、董事會集體決定“三重一大”事項的決策的基本程序及規(guī)則進(jìn)行決策。
(二)臨時決策。遇重大突發(fā)事件和不可抗力等緊急情況，包括若不緊急做出臨時決定將使公司喪失較大商業(yè)機(jī)會或遭受較大損失，緊急情況下由個人或少數(shù)人對“三重一大”事項作出的臨時決定，事后應(yīng)當(dāng)及時向黨支委會、董事會報告;臨時決定人應(yīng)當(dāng)對決策情況負(fù)責(zé)，黨支委會、董事會應(yīng)當(dāng)在事后完善“三重一大”程序，并予以追認(rèn)。如在完善“三重一大”決策程序過程中發(fā)現(xiàn)臨時決定有重大失誤或問題的，應(yīng)及時糾正或變更。
第三十七條公司決策同意商品房批量收購后，與出讓方簽署附生效條件的商品房批量收購協(xié)議，報建工控股審批后實施。
第三十八條 商品房批量收購項目獲得建工控股審批同意后5個工作日內(nèi)，應(yīng)將收購成交項目在建工控股網(wǎng)站(ddcoom.com)進(jìn)行公告。
第三十九條批量收購商品房收購協(xié)議生效后，由資產(chǎn)收儲部門牽頭組織房產(chǎn)實物驗收并同步移交資產(chǎn)運(yùn)營部門。資產(chǎn)收儲部門應(yīng)當(dāng)做好不動產(chǎn)權(quán)證的接收、歸檔和保管工作。
第四十條資產(chǎn)收儲部門應(yīng)當(dāng)做好收購項目檔案資料的收集整理、歸檔成冊，并建立臺賬清單。檔案資料及清單在收購項目不動產(chǎn)權(quán)證全部接收后60個工作日內(nèi)移交檔案管理部門。
第七章 工作監(jiān)督及責(zé)任追究
第四十一條收購工作全過程應(yīng)當(dāng)做到風(fēng)險管控前移、制度先行，負(fù)責(zé)合規(guī)工作的部門根據(jù)法律法規(guī)要求對項目收購全流程進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四十二條參與批量收購商品房工作的領(lǐng)導(dǎo)干部和管理人員應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)廉潔自律意識，不得違規(guī)插手收購工作，不得違規(guī)開展關(guān)聯(lián)交易以及利用關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行利益輸送，嚴(yán)守法律底線、紀(jì)律底線和道德底線。
第四十三條負(fù)責(zé)監(jiān)督工作的部門對收購工作中的違規(guī)行為，依據(jù)《重慶建工投資控股有限責(zé)任公司違規(guī)經(jīng)營投資責(zé)任追究實施辦法》的規(guī)定，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任;紀(jì)檢部門對涉嫌違紀(jì)、職務(wù)違法或犯罪的行為，嚴(yán)肅追究相關(guān)人員責(zé)任，并移送有權(quán)機(jī)關(guān)處理。
第八章 附則
第四十四條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。
第四十五條本辦法未盡事宜，依據(jù)國資監(jiān)管規(guī)定、集團(tuán)相關(guān)管理辦法、公司章程及相關(guān)規(guī)章制度執(zhí)行。
第四十六條本辦法由公司解釋，具體由資產(chǎn)收儲部負(fù)責(zé)。
